이자율에는 여러 요소가 작용합니다. 가장 중요한 것은 크레딧 점수, 다운 페이 금액 그리고 론 금액 등 세 가지입니다.

Preapproval letter를 받기 위해서는 크레딧 리포트를 뽑습니다. 여기에 경제활동에 대한 기본적인 사항들이 들어 있습니다. 우리 경우 이 크레딧 리포트에서 통과되면 거의 모기지 론이 나올 수 있다고 봅니다. (당연히 예를 들어 condo questionnaire 처럼 외부 요건으로 거부될 수도 있습니다.)

일단 크레딧 점수는 최소 720 이상을 추천합니다. 그 이하는 이자율이 높아집니다.
다운페이는 집 값의 30% 이상을 추천합니다. 마찬가지로 그 이하는 이자율이 높아집니다.
모기지 론 받는 금액은 30만 이상을 추천합니다. 그 이하는 … 동일합니다.

그러면 위 수치들보다 높으면 이자율이 낮아지냐? 예. Non QM 혹은 No doc에서는 낮아집니다. 하지만 아쉽게도 Full doc 에서는 낮아지지 않습니다.

이 외에 2nd home 일 때, Investment 일 때, 2-4 units 일 때, 콘도일 때 각각 이자율이 상승합니다.

아무 일도 일어나지 않습니다.

과거에는 흔히 Prepayment Penalty 라고 알려진 것이 바로 론을 미리 상환할 때 렌더의 이익을 보장하기 위해 일종의 penalty로 수수료를 부과했었죠. 하지만 지금은 대부분 그런 조항이 없어졌습니다. 준비가 되면 언제든 pay off 하고 손을 털 수 있습니다.

하지만 나머지 원금은 모두 갚아야 합니다. 이자는 그 순간에 종료되지만.

일단 기본적으로 $15,000을 택스 크레딧으로 받을 수 있습니다. 단, 이 론을 취급하는 곳으로 가야 하고 5년 동안 구입한 주택에서 거주해야 하며 버겐카운티의 경우 $145,880 이하의 연봉이어야 합니다.

즉 론 금액에 한계가 있을 수 있고 이자율을 낮추기 위해 다른 렌더를 찾을 수 없습니다. 바이든 정부 들어 $25,000을 지원한다고 했는데 아직 법이 패스되지 못했습니다. 이 론은 Full Doc만 가능합니다.

그리고 우리는 이 론을 취급하지 않습니다.

그런데 이 론에서 생각해 볼 사항이 하나 있습니다. 이자율입니다. 오늘, 2023년 8월 11일의 경우 이 First home buyer 론 이자율은 7.125입니다. 반면 우리는 6.75까지 가능합니다. 50만을 대출 받는다고 계산할 경우, 이자가 7.125일 때 총 내는 금액은 1,212,692가 되고 여기에서 15,000을 빼면 결국 총액은 1,197,692가 됩니다. 반면 우리 이자인 6.75로 계산하면 총 금액은 1,167,476이 됩니다. 즉 First home buyer 로 사는 것이 그냥 우리 론으로 사는 것보다 결과적으로 30,216불을 더 내게 된다는 것입니다.

혜택보다는 이자율이 더 중요할 수 있습니다.

First time home buyer lender list – 이 리스트를 클릭해서 First home buyer 에게 론을 드리는렌더를 확인해 보세요.

FHA란 정부에서 관리하는 론입니다. 그래서 일단 Full doc 만 지원할 수 있습니다.

일반적으로 다운페이를 3.5% 까지만 해도 되는 것으로 알려졌는데 그건 사실입니다. 그리고 일반적으로 다운페이 금액이 적으면 이자율이 올라가는데 FHA에서는 다운페이 금액이 이자율에 직접 연동되지는 않습니다. 이건 장점으로 보입니다. 하지만 다운페이가 20% 미만인 경우 론이 지속되는 평생 론 금액의 1% 안팎의 보험금을 매달 내야 합니다.

항상 기억할 사항은 위 2번 항목을 기억하십시오.

Full doc(Full Documentation 혹은 QM loan 이라 불리며, Qualified Mortgage) 이란 자신이 세금으로 보고한 금액 만으로 론을 충분히 받을 수 있는 경우를 말합니다. 세금 보고한 서류를 제출하는 것으로 론을 받을 수 있습니다.

No doc(No or Low Documentation, non-QM) 이란 세금으로 보고한 금액이 론을 받을 수 있는 금액에 충분하지 않을 때 다른 방법으로 론을 받을 수 있는 경우입니다. 세금 보고는 보지 않습니다. 그 외 우리가 진행할 수 있는 다른 방법으로 인컴을 입증해서 론을 드립니다.

차이는 No doc(nonQM) 이 약 1.5% 가량 이자율이 높습니다.

모기지 론을 받을 때는 어떻게 보면 항상 Refinance를 생각하는 것도 괜찮아 보입니다.

Refinance란 모기지 갈아타기라는 뜻입니다. 즉 시장의 이자율이 낮아질 경우 현재 나가 가지고 있는 모기지 이자율을 낮추기 위해서 모기지를 바꾸는 것을 의미합니다.

보통 10여년 이상 남았을 때 1%만 낮아져도 충분히 바꿀 가치가 있습니다.

Cash out refinance 라는 것도 있습니다. 갑자기 돈이 필요할 때 집을 담보로 돈을 빌리는 것이죠. 이게 62세 이상일면 Reverse Mortgage 라는 것이 되고 그 이전에는 Cash out Refinance 가 됩니다.

그런데 만일 사업을하기 위해 돈이 필요하다? 그럼 그건 일단 먼저 의논을 하시죠. 집을 손대지 않고 Commercial loans 이 있습니다. 이건 집 모기지와는 완전히 다른 방식으로 진행됩니다.

처음 저와 같은 LOAN OFFICER와 얘기하면서 받은 모기지 이자는 그대로 머물러 있는 것이 아닙니다. 시장 상황이 바뀌는 것에 따라 매일 바뀝니다.

그렇게 매일 바뀌다가 보통 클로징 15일 전 안팎으로 이자를 고정시키게 됩니다. 누가? 론을 받는 borrower 가. 당연히 저 같은 MLO가 지금이 좋겠다고 얘기를 하죠. 이것을 LOCK IN 이라 하고 이 순간의 이자율이 적용되는 이자율입니다.

때로 이 LOCK IN 에서 시장 상황을 무시하고 높은 이자로 LOCK IN 하려는 경우도 있습니다. 약간 악덕업체라고 해야 할까요? 시장 상황을 살펴보시고 조심하셔야 합니다. 혹시 이런 일을 당하시면 연락 주십시오.

은행들의 경우 이자율과 함께 APR 이라는 것을 게재합니다. APR이란 ANNUAL PERCENTAGE RATE 라는 의미로 론을 받는데 수수료가 얼마나 되는가를 론 금액의 퍼센티지로 표현한 것입니다.

대략 론 금액의 0.2%가 정도가 됩니다. 큰 의미가 있지 않고 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

론을 받기 위해 서류는 간단합니다.

인컴을 입증하고 은행 어카운트에 충분한 돈이 들어 있다는 것만 보여주면 됩니다.

나머지 서류들은 다 단순합니다. 계산하고 생각하고 할 것도 없습니다. 그냥 론 오피서가 주문하는 대로 주시면 됩니다.

원유 값이 오르면 주유소 기름 값은 바로 바로 올라갑니다. 하지만 원유 값이 내린다고 그렇게 바로 바로 내리지는 않습니다. 변동금리는 이것과 유사하다고 생각하시면 될 것 같습니다.

그렇다고 이걸 아예 무시하는 것도 좋지 않습니다. 당장 집을 사야하고 곧 이자율이 떨어질 것 같을 때, 이때는 당연히 변동 금리가 훨씬 더 나을 수도 있으니까요.

고정과 변동은 상황에 따라 잘 결정하시는 것이 좋지만 일반적으로는 고정금리를 우선합니다.

모기지가 필요한 경우는 크게 세 가지입니다.

집을 살 때 당연히 필요하죠.

모기지 갈아탈 때, 흔히 Refinance 로 표현하는 것으로 자신의 모기지 이자율이 높다면 갈아타는 것을 생각하십시오. 1%만 낮아도 상당한 차이가 생깁니다.

노후에 돈이 필요할 때. 이건 Reverse mortgage 라는 것인데, 집을 가지고 있는 사람이 그 집을 담보로 돈을 빌리는 것 역시 모기지의 한 부분입니다.

집 수리할 때. 5000-35000 사이로 집 수리할 때 역시 모기지 론을 신청할 수 있습니다.

참고로 저희는 세 번째와 네 번째는 하지 않습니다.

집을 살 준비가 됐고 능력도 있는데 그 동안 세금 신고를 충실하게 못해서 인컴 입증이 안된다면 어떻게 할까요?

이럴 경우에 론을 받는 것이 바로 NON QM 혹은 NO DOC 이라 이름 붙여진 것입니다.

현재 우리가 취급하는 no doc 은 크게 세 가지가 있습니다.

CPA letter – 세무사가 P&L과 더불어 인컴에 대해 언급하는 말 그대로 편지입니다.

Bank statements – 12개월 bank statements 를 봅니다. 이 중 출금은 보지 않으며 오로지 입금액의 절반을 무조건 인컴으로 인정하는 프로그램입니다.

VOE – Verification of Employment 를 의미하며 현재 일하고 있는 직장의 employer 가 인컴에 대해 써주면 그것을 인정하는 방법입니다.

이 방법은 우리와 사전에 상의를 하시고 진행하시기 바랍니다.

걱정 마시고 연락주세요. 기본적인 체크만 하고 그 어디보다도 좋은 조건으로 론을 드릴 수 있습니다 

영주권이나 시민권이 아닌 사람이 집을 사기 위해서는 약간의 조건이 필요합니다. 물론 비자를 가지고 있지 않더라도 집을 사는 것은 가능합니다. 단 몇가지 조건을 충족시킬 수 있어야 합니다.

적어도 2년 이상 미국에 살고 있을 것 (완전 외국인의 경우 해당 없음, 완전 외국인이 집을 사는 것은 또 다른 프로세스를 거칩니다.)
안정적인 소득이 있을 것
크레딧 스코어가 좋을 것
재산 등이 확인이 가능할 것
최소 20% 이상 다운페이할 것 (외국인은 40% 이상)
앞으로 5년간 모기지를 제대로 상환할 수 있는 증빙자료 제출
미국에 앞으로 장기간 살 것을 입증할 것

드디어 우리도 HELOAN을 드립니다.
HELOAN은 HOEM EQUITY LOAN이고 비슷한 것으로 HELOC (히락이라고 읽습니다) HOME EQUITY LINE OF CREDIT이 있습니다.
현재 집에 대한 내 소유자산을 담보로 론을 드리는 것을 말합니다.
예를 들어 모기지를 모두 갚았다면 집 전체가 내 집이 되는 것이고, 갚아야 할 모기지가 50%라면 내 EQUITY가 50%가 되는 거죠.
우리가 드리는 론은 최대 90%까지, 그러니까 위의 경우라면 내 소유분 50%에서 40%까지 론을 드린다는 뜻입니다.
HELOAN과 HELOC의 차이는, 전자는 론을 한꺼번에 일시불로 드리고 정해진 기간 동안 모기지처럼 동일하게 돈을 갚아나가는 것이고, HELOC은 일단 크레딧으로 론을 받는다는 것입니다. 흔히 얘기하는 마이너스 통장이죠. 그래서 내가 필요한만큼 돈을 쓰고 그 쓴 돈에 대해서만 이자를 갚으면 된다는 것입니다. 이 중 우리는 HELOC 후자는 취급하지 않습니다. 전자만 취급합니다.

Refinance란 론 갈아타기 정도가 됩니다.
하지만 단순히 론 갈아타기만 있는 것은 아닙니다.
Refinance에는 간단히 얘기하면 두 가지가 있습니다.
론 나머지 금액만 털어내느냐 아니면 돈을 추가로 빌리면서 론 나머지 금액도 털어내느냐?
예를 들어 100짜리 집을 론 80을 받아서 샀다고 치죠. 이 집이 시간이 지나 값이 올라 120이 되었고 그 동안 론도 잘 갚아서 이제 50만 남았다고 가정하죠. 감정상 이집 금액은 120입니다. 그리고 현재 남은 론 금액은 50입니다. 그러니까 이 집에 대한 내 소유는 70이 되는 거죠.
이런 상태에서 이자율이 떨어져서 나머지 50을 다시 이자율을 낮추어 재융자하는 것을 리파이넌스라고 합니다. 또한 여기에서 이 집의 나머지 잔액 뿐 아니라 추가로 필요한 돈을 융자할 수도 있습니다. 이걸 Cash out refinance라고 부릅니다. 보통 75-80%까지를 계산합니다. 즉 이 집의 경우 80%라면 96까지 론을 받을 수 있기 때문에 집에 현재 남아있는 50을 제외한 나머지 46을 캐시로 추가로 받을 수 있습니다.
하지만 이렇게 캐시 아웃을 하면 그만큼 DTI 즉 매달 환불하는 돈이 내 인컴에서 차지하는 분량이 높아지기 때문에 더 많은 인컴을 요구하게 되고 나아가 이를 충족시키지 못하면 노닥이 되어 이자율이 약간 높아지고 특히 Cash out을 하게 되면 그 자체로 이자율이 높아집니다.
그래서 이자율을 낮추기 위한 Refinance는 좋지만, 특별히 돈이 필요치 않은 이상 캐시 아웃을 동반하는 리파이넌스는 별로 추천하지 않습니다.