우선,
크레딧 스코어가 높으면 이자율이 낮아진다
인컴이 택스보고로 입증되면 (Full doc) 이자율이 낮다
다운 페이가 많으면 이자율이 낮아진다
론 금액이 30만 이하면 이자율이 높아진다
론 금액이 적으면 사전 수수료가 요구된다
론 금액이 너무 많아도(100만이상) 이자율이 높아지고 수수료가 요구될 수 있다
1 포인트를 내고 이자율을 낮추는것이 일반적이다.
론 종류
론 종류는 사실 간단합니다. 위 표에서 보시는 것처럼 여러 종류가 있지만 사실 간단하게 내 인컴을 세금 보고만으로 입증할 수 있느냐 에 따라 달라집니다.
세금 보고만으로 인컴이 입증될 수 있다면 Full Doc(QM, Qualified Mortgage) 이고 안된다면 No Doc(non-QM) 입니다. 이 둘의 차이? 이자율! QM이 non-QM에 비해 이자율이 1% 안팎 낮습니다.
세금 보고 서류로는 Tax return (1040), W-2, 그리고 Pay Stubs 입니다.
W2로 충분치 않을 경우 1099을 추가로 봅니다. 즉 W2가 기본입니다.
그외
이자율이 고정이냐 변동이냐에 따라 차이가 있지만 지금 변동 이자율은 거의 사라지고 있고 이자율이 많이 싸지도 않습니다. 나름 위안이 되는 부분이 있기도 합니다.
FHA, Conventional 이런 것들이 있는데, 정부가 주느냐 (FHA) 아니냐의 차이이고, 정부가 준다면 당연히 여러 가지 서류를 요구하겠죠. 그럼 FHA론, 즉 정부에서 보증하는 론의 이자가 낮으냐? 약간 낮지만 큰 차이가 있는 것은 아닙니다. 다운 페이 금액이 적다고 알려졌는데 이것도 큰 의미가 있지는 않습니다. 왜냐하면 다운페이 금액이 적으면 그만큼 이자율이 높아지기 때문입니다. 게다가 다운 금액이 적으면 추가로 론에 대한 보험을 들어야 합니다.
이 외에 Interest only 도 가능하지만 다운을 40% 이상 해야 합니다. 그 이하라면 이자율이 높아질 수 있습니다.
일반적으로 Conventional loan을 추천합니다. Conventional 이란 그냥 우리가 생각하는 은행이나 우리 같은 모기지 전문 은행에서 받는 모기지 그것입니다. 기본은 30년 고정이자.
그리고 이자율이 높을 때 론을 받았는데 낮아졌다면 당연히 Refinance를 통해 모기지 이자율을 떨구어야 하고 (기간이 짧게 남았다면 의미 없지만 길게 남았다면 1% 차이도 의미가 있습니다. 물론 갈아타기 위해 약간의 수수료가 들어갈 수 있습니다. 하지만 우리가 드린 론에 대해서는 대부분 별도 수수료 없이 진행해 드립니다.)
위처럼 모기지 이자율을 떨구기 위해 모기지를 바꾸는 것을 Refinance라고 합니다.
크게 세 가지가 있는데;
그냥 모기지 이자율만 떨구면서 바꾸는 경우
이자율을 떨구면서 필요한 돈을 더 뽑아 쓰는 경우
자기 집에 대한 Equity를 이용해 돈을 빌리는 경우
그리고 62세가 넘어서 내 집을 가지고 있는데 현금이 필요해서 집을 담보로 돈을 빌리는 Reverse mortgage 도 있습니다. (이 론을 우리는 하지 않습니다. 그리고 주변을 보니까 이 론을 하는 곳들이 많지 않습니다. 이 론으로 돈을 빌리시려면 잘 찾아보셔야 할 것입니다.)
만일 군대에 다녀오셨다면 VA 모기지가 있는데 이건 취급하는데서만 취급하며 매우 조건이 좋습니다. 이걸 신청할 수 있다면 아마 최고의 조건일 것입니다. (참고로 우리는 취급하지 않습니다.)
이자율이 어떻게 결정되는지도 매우 간단합니다.
모기지 이자율은 각각의 사람들에게 각각 다르게 적용됩니다. 크게 세 가지 기준이 있는데, 크레딧 스코어, 다운 페이 금액, 론 금액. 여기에 추가로 여러 가지 요소가 합해지면서 이자율을 변동시킵니다.
보통 크레딧 스코어 740이상, 론 금액 300,000 이상, 다운 페이가 집 값의 30% 이상일 경우 기본 이자율을 받습니다. 하지만 이 기준에서 벗어나거나 혹은 구매하려는 집이 주 거주지가 아니라면, 투자라면, 2-4 units 이라면 혹은 콘도라면 이자율이 높아질 수 있습니다.
추가로 주의할 사항은 포인트입니다. 보통 은행 모기지 이자율을 잘 보시면 1 point 와 같은 point라는 단어를 볼 수 있습니다. 보통 일반 은행에서 이 포인트는 기본적으로 요구됩니다. 포인트란 간단히 말해 일종의 사전 수수료를 말합니다.
보통 작은 글씨로 예를 들면 up to 1.0 discount point 라고 써 있습니다. 1 포인트는 론 금액의 1%를 말합니다. 이처럼 일반 은행에서는 기본적으로 1%의 사전 수수료를 요구하는 경우가 대부분입니다.
우리는 사전 수수료가 없습니다. 낸다면 이자율을 낮춰 드립니다. 제 홈페이지의 이자율도 이 사전 수수료가 포함된 이자율입니다. (론 금액이 적으면 사전 수수료를 내야 할 수 있습니다.)
또한 APR이라는 것이 있습니다. ANNUAL PERCENTAGE RATE 이라는 것이고 기본 이자율 + 론에 관련된 총 수수료입니다. 수수료 전체를 론 금액과 비교해 몇 %인가를 계산해서 기본 이자율에 합한 금액입니다. 보통 0.06 퍼센트 정도입니다. 이 APR은 론을 받는데 들어가는 수수료 즉 FEES가 얼마나 큰가를 알 수 있도록 해주는 수치입니다. 굳이 이 수치를 보실 필요는 없습니다.